Euroopa Liit ei reguleeri enam ainult kaubandust, konkurentsi või välispiire. Energiatarbimist, autosid, hooneid, digiteenuseid ja arvukalt igapäevaelu valdkondi kujundavad üha enam Euroopa regulatsioonid. Nüüd on teravamalt esile kerkinud üks valdkond, mis paljude inimeste jaoks on isikliku vabaduse keskmes: nende endi kodu – ja eriti küsimus, mida omanikud võivad oma teise koduga teha.
9. septembril esitas Euroopa Komisjon oma ettepaneku nn taskukohase eluaseme seaduse kohta. Ametlikult on selle eesmärk võidelda eluasemekriisiga. Komisjon juhib tähelepanu järsult tõusvatele kinnisvarahindadele ja üüridele, samuti asjaolule, et taskukohast eluaset on üha raskem leida, eriti suurlinnades ja turismipiirkondades.
Esmapilgul näib algatus olevat suunatud Airbnb ja teistele lühiajalise üürimise platvormidele. Tegelikkuses antakse linnadele suurem õiguskindlus sellise üürimise piiramiseks eluasemepuuduse käes vaevlevates piirkondades. Komisjon väidab, et turistidele alaliselt üürile antavad korterid saab tavapäraselt eluasemeturult eemaldada.
Aga igaüks, kes loeb määruse eelnõu sisu, saab kiiresti aru: see ei puuduta ainult Airbnb-d.
Kohaldamisala hõlmab selgesõnaliselt ka muid elamispindade “mitte-esmaseid kasutusviise”. See hõlmab teisi kodusid ja kinnisvara, mis on pikka aega olnud tühjalt. Ettepanek võib hõlmata isegi kinnisvara omandamise või kasutamisega seotud meetmeid.
Näideteks on piirangud mitte-peamisele elukohale, meetmed pikaajalise tühjana seismise vastu ja sätted, mis lubavad teatud taskukohaseid eluasemeid reserveerida omanikele-kasutajatele või teatud elanikkonnarühmadele – näiteks esmakordsetele ostjatele või madala ja keskmise sissetulekuga leibkondadele. Komisjoni ettepanekus mainitakse isegi selgesõnaliselt deklaratsioone kinnisvara kavandatud otstarbe kohta enne selle ostmist.
Airbnb on alles algus
See on eriti ilmne Airbnb-d puudutavas vaidluses.
Sellistes linnades nagu Pariis, Barcelona ja Veneetsia on lühiajalist üürimist juba oluliselt piiratud. Erinevad riiklikud ja munitsipaalsed eeskirjad on aga korduvalt viinud õigusvaidlusteni ELi siseturu õiguse osas.
Just siin tulebki mängu Brüssel.
Taskukohase eluaseme seaduse eesmärk on luua ühtne Euroopa raamistik, mille raames saavad riikide valitsused, piirkonnad ja omavalitsused sellistele sekkumistele õiguslikult usaldusväärsema põhjenduse anda. Ametivõimud peavad tõendama, et eluasemega seotud stress on tõeline ja et sellised tegurid nagu lühiajaline üürimine, teise elukoha pakkumine või vabad eluasemed seda soodustavad. Lisaks peavad meetmed olema vajalikud ja proportsionaalsed.
Komisjon ei loo sellega ise Euroopa-ülest teise elukoha keeldu. Küll aga annab ta ametivõimudele Euroopa õigusraamistiku, mille raames saab vastavaid piiranguid lihtsamini kavandada ja põhjendada seoses ELi siseturu vabadustega.
Ja see ongi täpselt see ülioluline punkt.
Airbnb täna – teine kodu homme?
Euroopa Komisjon väidab avalikult, et pikemat aega tühjana seisvad teised kodud või kinnisvaraobjektid võivad suurendada survet kohalikele eluasemeturgudele.
Näiteks mereäärset korterit omav inimene, kes kasutab seda vaid paar kuud aastas, võib tulevikus kohalikest piirangutest rohkem mõjutatud olla, eeldusel, et kõnealune piirkond on liigitatud eluasemeprobleemidega piirkonnaks ja seadusest tulenevad nõuded on täidetud.
Kinnisvara omandamise osas on võimalikud veelgi ulatuslikumad regulatsioonid. Komisjoni ettepanekus on otseselt mainitud nõudeid, mis võimaldaksid enne ostmist deklareerida kinnisvara kavandatud kasutuse. Samuti mainitakse mudeleid, mis võiksid reserveerida taskukohase eluaseme teatud ostjarühmadele või omanik-kasutajatele.
Eraomandit see ei kaota. See tuleks selgeks teha.
Kuid omand ja omandi vaba käsutamine ei ole sama asi. Maja võib endiselt kuuluda eraomanikule, samal ajal kui riik määrab üha enam tingimused, mille alusel seda võib välja üürida, tühjaks jätta, teise koduna kasutada või potentsiaalselt omandada.
Isegi Airbnb hoiatab selle eest.
Huvitaval kombel ei eita isegi Airbnb, et Euroopas on tõsine eluasemeprobleem. Ettevõte kritiseerib aga komisjoni järeldusi.
Airbnb väidab, et taskukohase eluaseme seadus praegusel kujul ei loo pikaajalise üürituru jaoks “ühtegi täiendavat kodu”. Tegelik probleem on nende sõnul eluasemepuudus ja ehituse kõrge hind.
Samuti kutsub ettevõte üles tegema selget vahet arvukate kinnisvaraobjektidega professionaalsete teenusepakkujate ja tavakodanike vahel, kes näiteks aeg-ajalt oma korterit või teist kodu välja üürivad.
See kriitika puudutab valusat närvi.
Isegi Euroopa Komisjon tunnistab, et ebapiisav eluasemepakkumine on kriisi peamine struktuurne liikumapanev jõud. Komisjoni sõnul võivad Airbnb ja teised kodud probleemi teatud piirkondades süvendada, kuid need ei ole selle algpõhjus.
Seega on poliitiline küsimus: miks mitte keskenduda veelgi enam elamute ehitamisele, ehitusloa protsesside kiirendamisele, ehitusmaa kättesaadavaks tegemisele ja ehituskulude vähendamisele?
Komisjon lisab küll meetmeid pakkumise laiendamiseks. Samas loob taskukohase eluaseme seadus samaaegselt täiendava regulatiivse raamistiku olemasoleva eraomandi kasutamiseks.
Veel üks samm igapäevaelu reguleerimise suunas
Just siin peitubki põhimõtteline kriitika.
Brüssel õigustab oma sekkumisi regulaarselt probleemidega, mis tegelikult eksisteerivad ja/või on ise tekitatud: kliimakaitse, energiavarustus, tarbijakaitse, digitaalne turvalisus – ja nüüd ka eluasemekriis.
Oluline poliitiline küsimus on aga see, kui kaugele peaks riiklik regulatsioon minema, kui see mõjutab üha enam otsuseid, mis varem jäeti suuresti üksikisiku teha.
Teine kodu on selle eriti tundlik näide.
Igaüks, kes on aastakümneid töötanud ja raha kogunud, et endale teist kinnisvara lubada, ei osanud ilmselt oodata, et ühel päeval hakkavad võimud arutama, kas ja millistel tingimustel võib seda korterit tühjaks jätta, välja üürida või omaniku ainuõiguslikult kasutada.
Taskukohase eluaseme seadus avab just selle ukse veelgi.
Miski pole veel lõplikult paika pandud. See on Euroopa Komisjoni ettepanek, mis peab läbima Euroopa seadusandliku protsessi.
Kuid suund on tähelepanuväärne: see, mis algas Airbnb reguleerimisena, on saamas Euroopa õigusraamistikuks, mis hõlmab ka teisi kodusid, vaba elukohta ning teatud tingimusi elamukinnisvara omandamiseks ja kasutamiseks.
EL ei võta korterit üle. Selle tulemusel ei saa see korteri omanikuks.
Kuid Brüssel loob raamistikku, mis peaks lihtsustama riigivõimudel suuremat sõnaõigust selles, mida omanikud võivad kitsastel eluasemeturgudel oma kinnisvaraga teha.
