Eluaseme taskukohasuse lõks

David Stockmani poolt

Donald Trumpil on küll kummaline lähenemine eluaseme “taskukohasemaks” muutmisele. Ilmselt tahab ta ostjatele madalamaid kulusid ja omanikele ning müüjatele kõrgemaid hindu!

“Ma ei taha eluasemehindu alla suruda. Ma tahan eluasemehindu tõsta inimeste jaoks, kes omavad oma kodu.”

On ilmselge, et samal ajal kui Donaldid otsivad taskukohase eluaseme „lahendusi“, kipume kahtlustama, et kõrgemad eluasemehinnad ei ole päris see, mida majandusdoktor ette nägi. See tähendab, et viimase 55 aasta jooksul on tundide arv, mida keskmine töötaja peab USA-s keskmise hinnaga kodu ostmiseks töötama – tõustes 7000 tunnist 1963. aastal enam kui 14 000 tunnini ehk seitsme standardse tööaasta väärtuses sissetulekuni 2025. aastal.

Seega ei ole võimalik leida ilmekamat tõendit selle kohta, et Washington on aastakümneid järjest “taskukohasust” vales suunas kallutanud, kui allolev graafik. See lõikab läbi Fedi infleeritud dollarite müra, mida ei saa isegi võrrelda kümnenditi, rääkimata poole sajandi võrdlusest. Selle asemel paneb see eluasemehinnad ja kodu ostmiseks vajalikud palgad tööandja kella lihtsas keeles tundide näol.

Pärast viit aastakümmet, mil Washington on koduomaniku porgandit üha kaugemale ja kaugemale muula ette riputanud, kavatseb Donald hindu veelgi kõrgemale lükata. Ilmselt usub ta, et majaomanikud kontrollivad oma losside turuväärtust sageli ja kiidavad seetõttu Ovaalkabinetis olevat meest alati, kui “number tõuseb”.

Me pole kindlad, kas see on poliitilisest vaatenurgast isegi tõsi. Seda seetõttu, et olemasolevate kodude hüppeliselt tõusvad hinnad on olnud taskukohased ainult tänu sellele, et hüpoteeklaenu intressimäärasid aastakümneid kunstlikult alla suruti. Kuid isegi see pole enam alati nii, sest sõna otseses mõttes kümned miljonid majaomanikud, kellel võib olla vaja kolida või kes soovivad oma elukohta paremale vahetada, on nüüd oma olemasolevatesse kodudesse lukustatud: nad lihtsalt ei saa endale lubada loobuda oma olemasoleva elukoha ülimadalatest hüpoteeklaenu intressimääradest uue hüpoteegi kasuks teisele kodule praeguste turuintressimääradega (vt allpool).

Igal juhul on lihtsalt puhas majanduslik jama arvata, et praegu keskmise kodu ostmiseks nõutavad 14 000 töötundi on samaväärsed ja et veelgi kõrgemad koduhinnad on lihtsalt vajalik tulemus.

Tundide arv, mida keskmine töötaja vajab keskmise hinnaga kodu ostmiseks

Tegelikult ütleb ülaltoodud graafikul pidevalt tõusev joon teile kõik, mida peate teadma “taskukohasuse” küsimuse kohta. Nimelt põhjustab keskpanga rahatrükk kõikjal ja alati varade hindade tõusu palju kiiremini kui sissetulekud, nihutades seeläbi paratamatult nominaalset ühiskondlikku rikkust varade omanike ja eriti suure võlaga spekulantide kätte.

Kahtluse puudumisel on siin muutus netovara osakaalus rikkaimate 1% leibkondade (sinine joon) ja rikkaimate 50% (punane joon) vahel aastatel 1989–2025. Pole mingit kahtlust, et Fedi krooniline ja süstemaatiline varade hindade – nii eluaseme kui ka finantsinstrumentide – inflatsioon on massiliselt ja kunstlikult nihutanud rikkust majandusliku redeli tippu.

Leibkonna netoväärtus: rikkaim 1% versus rikkaim 50%, 1989–2025

Lisaks on mehhanism otsekohene. Keskpanga ainus reaalne poliitikavahend on raha trükkimine ja seeläbi intressimäärade langetamine alla majandusliku taseme. See peaks mehaaniliselt keyneslikul moel ajendama nii leibkondi kui ka ettevõtteid rohkem laenama ja kulutama, suurendades seeläbi väidetavalt majandustoodangut ja rikkust üle taseme, mida vaba turg ise genereeriks.

Tegelikult see muidugi nii ei tööta. See on tingitud Cantilloni efekti tänapäevasest versioonist. Viimane oli klassikaline formuleering, mis õigesti väitis, et äsja trükitud raha ei avalda majandustegelastele ühtset mõju, vaid toob kasu hoopis esimestele saajatele – isegi kui see karistab raha kasutajaid järgnevates, üha enam inflatsiooniga tehingutes.

Samamoodi, kui Fed ostab tänapäeval lühikeste perioodidega kümneid miljardeid dollareid valitsuse võlakirju, nagu ta on korduvalt teinud aastakümneid, voolavad fiat-krediidid esmalt Wall Streetile. Seal rakendatakse neid äsja vermitud krediite spekulatiivseteks aktsiate ja eriti repovõlakirjade ostudeks (st 95% või suurema võimendusega ostud, kasutades tagatisena valitsuse võlakirju). Tõepoolest, niinimetatud esmased vahendajad nimetavad neid võimendusega oste hea meelega aktsiainvesteeringuteks, mis on tehtud nende väidetavalt pühaliku kohustuse täitmiseks luua turge onu Sami 30 triljoni dollari suuruses võlakirjade tulvas.

Loomulikult toovad need uued keskpanga laenud Wall Streetile kaasa kunstliku finantsvarade omandamise ja seega aktsia- ja võlakirjahindade süstemaatilise võltsimise. Nagu ometi juhtub, peetakse sellist kunstlikku ootamatut kasumit Fedi põhjustatud varade hinna inflatsioonist õiglaseks tasuks kauplejatele ausa päevatöö eest võlakirjabörsidel ja aeg-ajalt arvutiekraanile pilgu heitmise eest koduste mängude mängimiseks.

Lisaks on see kõik õigustatud kui niinimetatud „stiimul” üldise hüvangu nimel ning lõpuks jõuab osa Wall Streetile voolavast uuest Fedi krediidist lõpuks ka peamisele turule. Seal on üks võimsamaid ülekandekanaleid elamuturg, kus terve rida riiklikult toetatud institutsioone, sealhulgas FHA, VA, Fannie Mae, Freddie Mac, Farmer’s Home Administration, kodulaenupangad ja mitmed teised, pakuvad hüpoteekkindlustust, võlagarantiisid ja maksusoodustusi, mille eesmärk on ergutada kümneid miljoneid leibkondi ostma kodu suure võlaga.

Kõik need niinimetatud omandiõigust toetavad föderaalpoliitika elemendid on suunatud ühel või teisel viisil koduomandi subsideerimisele, kuid suur osa kaudsest toetusest ei jää nii-öelda kavandatud abisaajate rahakotti. Selle asemel tõstab see eluasemeühikute ja eriti nende asukohaga piiratud maa hinda.

Tegelikult, nagu Cantilloni efekt kehtib, saavad algsed arendajad ja/või ehitajad suure osa subsiidiumide tulust, isegi kui järgnevad omanikud saavad järk-järgult väiksemaid osi nn üüridest, kuna föderaalse subsiidiumi abil saavad ostjad igas järgnevas kodumüügi voorus hindu pidevalt kõrgemaks.

Ütlematagi selge, et Fedi pikaajaliste intressimäärade allasurumisega kaasnev tohutu toetus on kõigist valitsuse sekkumistest elamuturul kõige võimsam. Allolev graafik näitab inflatsiooniga korrigeeritud ehk “reaalset” 30-aastast hüpoteeklaenu intressimäära alates 1987. aasta juunist, mis oli Alan Greenspani ametiaja Fedi esimehena ja tolleaegse “rikkuseefektide” keskpanganduse alguse eelõhtu.

Nagu graafikult näha, on reaalne hüpoteeklaenude intressimäär 35 aastat järjest pidevalt langenud. Selle aja jooksul langes see vapustavad 900 baaspunkti võrra – +700-lt 1987. aasta keskel -200-le tsükli põhjas 2022. aasta alguses.

See oli väidetavalt ostjate hüvanguks, et aidata neil iga mööduva aastaga sama reaalse sissetulekutaseme juures rohkem maju lubada. Tegelikkuses aga said sellest peamiselt kasu müüjad, kes said praegusel müügiturul finantsvõimendusega paisutatud pakkumistest ootamatut tulu.

Paraku oli see ebasoovitav mäng, kus võlakapitaliga kinnisvaraomamise reaalsed ülekandekulud aina langesid ja eluasemevarade hinnad aina tõusid, paratamatult ühekordne ettevõtmine, mis pidi lõpuks jõudma murdepunktini. Tegelikult oli 2022. aasta veebruaris -214 baaspunkti juures olnud 30-aastase hüpoteeklaenu reaalne intressimäär lõpuks kõik, mida ta kirjutas. Sel hetkel oli inflatsiooniline džinn pudelist välja pääsenud kogu peatänava ulatuses ning Fed oli sunnitud keskenduma võitlusele 40 aastat kõrgeima kaupade ja teenuste inflatsiooni vastu.

Kahjuks tekitab jätkusuutlikumate pikaajaliste reaalhüpoteeklaenude intressimäärade taastumine – mis on nüüdseks stabiliseerunud vahemikus +3,0% kuni +4,0% – eluasemeturul laastamistööd. Olemasolevad majaomanikud ei saa reaalset hinnatõusu, mida nad aastakümnete jooksul ootasid, samas kui uued ostjad peavad maksma palju kõrgemaid hüpoteeklaenukulusid võrreldes sissetulekutega kui see on olnud alates 1970. aastatest.

Inflatsiooniga korrigeeritud 30-aastase eluasemelaenu intressimäär, 1987–2025

Kahtluse puudumisel on siin USA eluasemete mediaanhindade pikaajaline trend, mis on ajalooliselt pidevalt tõusnud, tõustes 18 000 dollarilt 1963. aastal 2022. aasta alguse tipptasemele 442 600 dollarit. See tähendas ligi 60 aasta jooksul ligi 5,5% aastast liitkasvu.

Seega on Donald Trumpi eluaseme taskukohasuse kohta jama ajanud seetõttu, et Fedi odava raha mäng on läbi. Alates 2022. aasta teisest kvartalist on keskmine kinnisvaramüügihind nominaalväärtuses langenud 27 000 dollari ehk 6% ja reaalväärtuses ligi 17%. See tähendab, et olemasolevad majaomanikud ei skandeeri enam “eluasemete arv kasvab”. Kaugeltki mitte.

Samal ajal koormavad uued ostjad palju kõrgemaid igakuiseid hüpoteeklaenu kulusid, isegi kui ostuhinnad on langenud. Näiteks 80% laenusumma ja väärtuse suhtega 30-aastane fikseeritud intressimääraga hüpoteeklaen oleks 2022. aasta teises kvartalis mediaanhinnaga kodu puhul tekitanud aastase intressikulu 19 960 dollarit . Kuid hoolimata mediaanhinna 27 000 dollari suurusest langusest kodu mediaanhinnas 2025. aasta teiseks kvartaliks oleks aastane intressikulu olnud 11,5% kõrgem 22 250 dollarini.

Lühidalt, majaomanikud on aastakümneid elanud unistuste maailmas, aga nüüd tulevad Fedi kerge raha teenimise kanad koju pesitsema:

• Olemasolevad koduomanikud kannatavad varade deflatsiooni all esimest korda poole sajandi jooksul.
• Uute koduostjate intressikulud on oluliselt kõrgemad.
• Paljud hiljutised koduostjad on nüüd lõksus, sest nad ei saa endale lubada oma hüpoteeklaenu järsult kõrgematele intressimääradele ümberarvestamist.

Uute majade mediaanmüügihind USA-s aastatel 1963–2025

Ütlematagi selge, et kiiresti kasvav arv kinnisvarasse kinni jäänud koduomanikke ei ole mingi miinus. Praktikas ei näe me, kuidas Fed suudab inflatsioonimäära niipea palju alla 3% viia – ega ole tal ka võimalik osta piisavalt GSE ja USA riigikassa väärtpabereid, et viia reaalne pikaajaline intressivahe inflatsioonile lisaks palju alla 3%.

Seega praktiliselt ei näe keegi 30-aastaste hüpoteeklaenude nominaalseid intressimäärasid niipea alla 5,0%. See tähendab, et praegu on üle 10 miljoni hüpoteeklaenu, mille intressimäär on turuhinnast oluliselt madalam, 3,0% või alla selle, samas kui üle 25 miljoni ehk peaaegu poole kõigist väljastatud eluasemelaenudest on intressimäärad alla 5,0%.

Lühidalt, Ameerika suurepärane, kuid sisuliselt petturlik ja Fedi toetatud eluaseme refinantseerimismasin on pärast enam kui 30 aastat ootamatut kasumit ja lisaraha teenimist võlakirjadega majaomanikele pankrotti läinud.

Tegelikult toimib see tõenäoliselt vastupidiselt: valdav osa olemasolevatest eluasemelaenudest muutub selleks, mida bitcoini spekulandid ekslikult jumalikustavad kui HODL-e (rippuvad kalli elu nimel). See omakorda tähendab palju väiksemat klientide voolavust eluasemeturul, kuna omanikud klammerduvad vananevate madala intressimääraga hüpoteeklaenude külge, samal ajal kui aja jooksul kantakse miljonid aeguvad hüpoteeklaenud üle kõrgematele intressimääradele – nähtus, mida pole nähtud 1970. aastatest saadik.

Teisisõnu, Donaldi perekonna eluasemeturu käsilased maadlevad USA eluasemelaenude turul millegi väga uuega: nimelt tohutu hulga koduostjatega, keda on halvanud vajadus jääda paigale ja hoida oma madala intressimääraga hüpoteeklaene. Iroonilisel kombel tähendab see ka seda, et turul on igal ajahetkel palju vähem müüjaid, kes soovivad ülespoole liikuda, mis avaldab täiendavat survet algkapitali saadavusele ja hindadele elamuturu madalaimates vahemikes.

Lühidalt öeldes on ausatel ja turupõhistel intressimääradel midagi, mis on Fedi puhul alates 1987. aastast aastakümneid kaduma läinud. Nimelt tekitasid ebaausad Fedi poolt kujundatud varade hinnad ootamatut tulu, mille on alates 1987. aastast endale haaranud mitu müüjate põlvkonda. Kuid see ei olnud jätkusuutlik ja on nüüd minevik.

Tõepoolest, Fedi kaugeltki mitte lõppenud võitlus ülemäärase inflatsiooni vastu tähendab kõrgemaid hüpoteeklaenude arveltvõtmise kulusid ja madalamaid – kui mitte langevaid – eluasemehindu veel aastaid. See on kindlasti täpselt vastupidine sellele, mida Donald silmas pidas.

Olemasolevate kodulaenude jaotus intressimääravahemiku järgi

Lühidalt, kui Donald soovib eluaseme taskukohasemaks muuta, oleks tema ainus võimalus anda Fedile meeleheitlikult käsk USA valitsuse võlakirjade massilisel ostmisel, et langetada 10-aastase USA dollarites makstava tootlust ja sellest tulenevaid eluasemelaenude intressimäärasid.

Me kahtleme muidugi, et Kevin Warsh kummardub isegi Donaldi keset ööd sotsiaalmeedias peetava ainult suurtähtedega tiraadi peale. Aga isegi kui ta seda teeks, seisaks Valge Maja kiiresti silmitsi dollari languse ja hüppeliselt kasvava peatänava inflatsiooniga, mis võib panna valijad isegi igatsema Unise Joe tagasitulekut.

Toimetaja märkus: See artikkel, mida te just lugesite, ei räägi tegelikult “eluasemepoliitikast”. See räägib sellest, mis juhtub, kui keskpanga raha ja valitsuse tagatisraha tõstavad varade hindu kõrgemale, kui palgatšekid üldse suudavad jälgida.

Nii tekibki rahvas, kus potentsiaalsed ostjad on ülehinnatud ja olemasolevad omanikud on “lukustatud” madala intressimääraga hüpoteeklaenudega, mida nad endale lubada ei saa. Ja kui selline moonutus tekib, ei piirdu see ainult kinnisvaraga – see mõjutab inflatsiooni, turge ja teie säästude väärtust.

Kui soovid selle uue reaalsuse jaoks selget ja tegutsemiskõlblikku käsiraamatut, lugege seda kiireloomulist erisaadet David Stockmanilt – keda tuntakse kui „reaganomika isa“ – ja legendaarselt investorilt Doug Caseylt.

Nad selgitavad, mis on tulemas, parim viis oma säästude kaitsmiseks ja kuidas positsioneerida end asümmeetriliste võimaluste jaoks, mida siseringi töötajad volatiilsuse järsu tõusu ajal otsivad. Klõpsake siin, et seda kohe näha.