Brandon Smithi poolt
Selle artikli kirjutas Brandon Smith ja algselt avaldas Birch Gold Group
Võib-olla on tänapäeval kõige laialdasemalt arutatud majandusküsimus hirm, et valdav enamus inimesi ei saa enam kogu ülejäänud eluks endale kinnisvara lubada, olenemata riigist, kus nad elavad. Z-põlvkonna ja isegi Alfa-põlvkonna noored planeerivad juba tulevikku, kus koduomanik on võimatu. Need, kes ostavad, kipuvad seadma esikohale kulutõhususe ja ostma üksi (esmalt säästmise ja koduomaniku abielust).
See on teema teiseks artikliks, aga see kujutab endast traditsioonilise tarbijakäitumise pöördumist; põhimõttelist muutust, mida tuleb uurida, kuna see peegeldab laiemaid sotsiaalseid ja majanduslikke probleeme.
Need väljakutsed ei piirdu ainult USA-ga; kogu läänemaailmas, Austraaliast Kanadani ja suure osani Euroopast, seisavad inimesed silmitsi aastakümnete halvima eluasemehindade inflatsiooniga ning otsivad meeleheitlikult võimalusi kohanemiseks.
Aga nagu füüsikaski, kehtivad ka turgudel liikumisseadused, olenemata valitsuse või keskpanga sekkumisest. Mis tõuseb, see peab paratamatult langema. Eelmisel aastal toimus huvitav areng, eriti kinnisvaraturu müüjate poolel, ja see viitab suurtele muutustele lähitulevikus.
Pandeemia, ümberasumisbuumi, Covidi majandusmeetmete ja äriostjate tõttu tõusid hinnad kõikjal ning eluaseme omamise keskmine hind tõusis aastatel 2019–2024 järsult 50% või rohkem.
Suur osa neist ostudest hõlmas inimesi, kes püüdsid pääseda “siniste” osariikide drakoonilistest eeskirjadest, kuid oli ka palju spekulante, kes üritasid turgu ära kasutada ja kiiresti raha teenida, oodates hindade jätkuvat tõusu. Selle asemel on nõudlus kokku kukkunud ja ostjaid on vähe, kes pakkumist rahuldaksid.
Google’i otsingud fraasiga „Ma ei saa oma maja müüa“ saavutasid eelmisel kuul uue kõrgpunkti, ületades 2008. aasta majanduslanguse haripunkti. Prognooside kohaselt väheneb kinnisvaramüük aastatel 2020–2026 32%, samas kui pakkumine on hüppeliselt kasvanud. Kinnisvaramaaklerid hoiatavad tohutu aeglustumise eest, kuna paljud müüjad keelduvad turgu korralikult hindamast ja hindu langetamast, samal ajal kui neil on raskusi huvitatud ostjate leidmisega.
Patise ja külmunud turu põhjus peitub suuresti võlgades. 2008. aasta krahhi põhjustasid kergesti ligipääsetavad hüpoteeklaenud inimestele, kellel puudus sissetulek muutuva intressimääraga hüpoteeklaenude (ARM) maksumuse katmiseks, mille intressimäärad aja jooksul tõusid. Miljoneid kodusid müüdi inimestele, kellel polnud nende ostmiseks vajalikku sissetulekut ja nad kõik läksid korraga maksejõuetuks, põhjustades süsteemi ja sellega seotud tuletisinstrumentide kokkuvarisemise.
Tänapäeval on miljonid majaomanikud seotud eelmiste aastate äärmiselt madalate hüpoteeklaenu intressimääradega. Müümine tähendaks 3% intressimääraga laenust loobumist ja selle asendamist peaaegu 6,5% intressimääraga laenuga. Seetõttu nad ei müü.
Lisaks ostsid liiga paljud omanikud pandeemia buumi ja hinnatõusu haripunktis kodu. Nüüd on nad ummikus, püüdes müüa 250 000 dollari väärtuses kodusid 600 000 dollari eest ja 500 000 dollari väärtuses kodusid üle miljoni dollari eest. Märkimisväärse allahindlusega müümine tähendaks sisuliselt suurema võla võtmist.
Probleem on selles, et KEEGI ei taha osta maja 600 000 dollari eest, kui ta teab, et see on mõne aasta pärast väärt vaid 250 000 dollarit. Lõpuks jäävad spekulandid oma kinnisvaraga lõksu ja neil on vaid kaks võimalust: panna oma ülejäägid üüriturule või alandada hindu drastiliselt ja leppida kaotusega.
Usun, et see toimub järgmise aasta jooksul kiirendatud kujul, isegi kui valitsus või keskpank sekkub.
Inflatsiooni soodustavad meetmed seekord kinnisvaraturgu ei päästa.
See tähendab kinnisvara omakapitali ja elanikkonna üldise rikkuse märkimisväärset langust, rääkimata hüpoteeklaenude ja krediidilikviidsuse järsust langusest. Piiratud juurdepääs krediidile tähendab tarbimise nõrgenemist. Äriklientide ja pankade puhul võib stiimulipakett kaitsta neid, kuid mitte tavakodanikku.
Kui likviidsust pole, toimub krahh. Praegu näib rahavoog veel liikuvat tervislikus tempos, kuid see kehtib peamiselt aktsiaturu kohta, mis ei ole stabiilse majanduse näitaja. Aktsiad ei ole kriiside varajane näitaja; need saabuvad alati hilja. Laiemalt öeldes ei anna aktsiad märku kinnisvaraturu tulevasest kokkuvarisemisest ega kajasta praegust ostuvalmidust.
Kas seda potentsiaalset langust on võimalik ohjata? Jah, teatud määral, aga mitte globaalsel, vaid ainult riiklikul tasandil. Ja isegi siis ei muuda see lõpptulemust, nimelt konkreetseid likviidsuskaotusi ja võla järsku kasvu.
Kodu ostmisega ootavatele inimestele võib see olla hea uudis. Hinnalangused 30–50% on võimalikud ja ammu oodatud. Ostjad ootavad aga tõenäoliselt seni, kuni nad usuvad, et hinnad on põhja saavutanud. Seni on pärast krahhi oht aktsia- ja krediiditurgude süsteemseks kahjustamiseks. Investorid otsivad turvalisemat alternatiivi.
See viib meid trendini, mis on viimastel aastatel välja kujunenud ja mida me pole näinud pärast 2008.–2012. aasta krahhi. See krahh langes kokku ajaloolise kulla ja hõbeda hindade tõusuga ning sama muster on nüüd taas kordumas. Lühikeste suurenenud ebakindluse perioodide ajal ei pruugi kinnisvara enam tunduda turvalise kohana, kuhu inimesed oma raha investeerivad. Kui turud paanitsevad ja muud materiaalsed varad kaotavad väärtust, muutuvad väärismetallid eelistatud investeeringuks.
Vaatamata viimaste kuude järskudele kõikumistele on kulla hind alates 2019. aastast endiselt 270% tõusnud ja tõenäoliselt jätkab see tõusu isegi siis, kui kinnisvaraturud kokku kukuvad. Põhjus on lihtne: tarbijavõlg on jätkuvalt kasvanud vaatamata keskpanga sekkumistele ja intressimäärade tõusule. Nende meetmete eesmärk oli piirata tarbijate laenamist, kuid seda pole juhtunud.
Ja võla kasvades tõusevad paratamatult ka väärismetallide hinnad (majanduse stimuleerimise meetmetest tingitud inflatsioon ei ole tingimata olemas, aga tavaliselt on).
USA hüpoteeklaen on alates 2019. aastast hüppeliselt kasvanud 38%. USA tarbimiskrediitkaardivõlg on alates 2019. aastast suurenenud 35%. USA valitsuse võlg on alates 2019. aastast kasvanud 71%. Kinnisvara pakkus varem võlgades turgudel turvalist pelgupaika, kuid see on lõppemas. Praeguses keskkonnas on turvalisi pelgupaiku alles väga vähe. Kui aktsiaturud kukuvad kokku (mis on tõenäoline), on väärismetallid üks viimaseid turvalisuse bastione.
Kindlasti on olemas korrelatsioonitrend, mis meenutab 2008.–2012. aasta kriisi. Alati, kui USA eluasemehinnad langevad või oluliselt aeglustuvad, kipuvad kulla ja hõbeda hinnad tõusma.
Nagu varem mainitud, ei seisa kinnisvaraturu kokkuvarisemise ees ainult USA. Aruanded näitavad, et olukord on veelgi hullem Kanadas, Austraalias, Ühendkuningriigis ja suuremas osas Euroopast. Näiteks Kanadas otsivad vasakpoolsed ameeriklased alternatiivseid elukohti, et “Trumpi režiimi eest põgeneda”, kuid naasevad meeleheitel pärast seda, kui on silmitsi seisnud enneolematute eluasemekuludega.
Suurbritannias on keskmise sissetulekuga inimestele eluasemepuudus, isegi neile, kes on nõus üürima. Austraalias on keskmine eluasemehind umbes 700 000 dollarit (võrreldes 415 000 dollariga USAs). Sellest trendist pole pääsu, kui just ei soovi elada arengumaal. Ja iroonilisel kombel pole need inimesed just eriti vaimustuses lääne inimeste kolimisest nende naabruskonda.
Juba niigi inflatsioonilistele tingimustele koduostjate jaoks lisab veelgi viimase kümnendi jooksul läände suundunud massiline ebaseaduslike immigrantide sissevool, mis on üüriturgu kurnanud ja hindu veelgi kõrgemale ajanud. Küüditamine võib survet mõnevõrra leevendada, kuid see toimib ka katalüsaatorina, kiirendades kinnisvara väärtuse langust. Koduomanikud võivad oodata märkimisväärset omakapitali kaotust.
Lõppkokkuvõttes on see valu vajalik; midagi peab järele andma. Võlgadest vabanemine peab toimuma ja majandus peab oma rohu (deflatsioonilise sündmuse) alla neelama. Praegu on ostuturg pärast aastaid kestnud langust stabiliseerunud, kuid pakkumise ja nõudluse tasakaaluni on veel pikk tee minna.
On kaheldav, kas keskpangad, mis tuginevad täielikult keyneslikule sekkumisele, lubavad sel ilma sekkumiseta jätkuda. Lõpuks sekkuvad nad edasiste majanduse stimuleerimise meetmetega, mis omakorda tõstavad kulla ja hõbeda hindu veelgi. Praegu on inimestel, kes soovivad kinnisvara osta (või oma sääste kaitsta), tark üürida kuni selle protsessi lõpuni ja vahepeal investeerida ehk väärismetallidesse riskimaanduse eesmärgil.
Majaomanikud peaksid kaaluma ka osa oma säästude investeerimist väärismetallidesse, et kompenseerida kinnisvara väärtuse langusest tulenevaid kahjusid. Praegune olukord on maavärinaks küps.
