Mitmed tegurid, sealhulgas kaugtöö, edumeelsete linnade väljaränne, kõrgemad intressimäärad pikemaks ajaks ja vähenenud laenude kättesaadavus, avaldavad jätkuvalt survet kontoritornide turule kogu riigis. Viimane näide 20 triljoni dollari suuruse ärikinnisvaraturu ees seisvatest väljakutsetest pärineb New Yorgist.
Bloomberg teatab, et 400 miljoni dollari suurune laen, millega toetatakse 1440 Broadwayd, 25-korruselist torni Broadway ja 40th Streeti nurgal Manhattani kesklinnas, on langenud kurjategija staatusesse.
Laen koondati kommertshüpoteegiga tagatud väärtpaberisse JPMCC 2021-1440.
“Üks laenudest, mis vastutas selle olulise kuust kuusse kasvu eest, oli 399 miljoni dollari suurune 1440 dollari suurune Broadway laen, mis oli väärtpaberistatud JPMCC 2021-1440-s,” kirjutasid JPMorgani analüütikud eesotsas Chong Sini, Terrell Bobbi ja John Simiga klientidele saadetud teates.
Analüütikud ütlesid, et tehingu sponsorid “ei maksnud eelmisel kuul laenu õhupallimakset ja nüüd peetakse laenu viivislaenuks”.
JPM-i andmetel jõudis kontorilaenude tõsiste viiviste määr aprillis 7%ni, mis on kõrgeim tase alates 2017. aasta esimesest poolest.
1440 Broadwayd on vaevanud kontoripindade nõudluse vähenemine. Üks selle suurimaid üürnikke, WeWork, vähenes pärast pankroti väljakuulutamist 2023. aasta lõpus. Teine tipprentnik, Macy’s, on hädas libiseva jalaliiklusega, kuna linnas on vähem kontoritöötajaid. Lisaks sellele on kõrged intressimäärad tõstnud rahastamiskulusid.
Siin on JPM-i atribuudi täiendav värv:
“… Kinnisvara kaks suurimat väärtpaberistamise üürnikku, WeWork ja Macy’s, on esitanud selle laenu jätkuvale toimimisele märkimisväärseid väljakutseid. Väärtpaberistamisel moodustasid need kaks üürnikku 70% kinnisvara üüritulust. Macy’s vabastas aga kinnisvara rendiperioodi lõpus 2024. aasta jaanuaris. WeWork kuulutas selle aasta alguses välja pankroti, kuid on teinud koostööd kinnisvara sponsoritega, et muuta üürilepingu tingimusi. WeWork pidas läbirääkimisi üüri 40% vähendamise üle, kuna nüüd eeldatakse, et ta maksab oma hoone pinna eest vaid 44 dollarit psf, võrreldes algselt makstud 73.26 dollariga. WeWork maksab oma pinna eest järk-järgult rohkem, kuna muudetud üüritingimused sisaldavad üüri tõstmist. Lisaks sai WeWork lühendada üürilepingu pikkust. WeWorki rendileping pidi algselt lõppema 2035. aastal, kuid nüüd peaks see lõppema 2028. aastal. Meie hinnangul on kinnisvara täituvus nüüd 58% ja bruto renditulu 52% väiksem kui eelmisel aastal.”
Vaadates ülelinnalisi kontorite täituvuse trende, näitavad Katle Systemsi kaardipühkimise andmed alla 50%, kurjakuulutav märk kontoritöötajad ei naase hoogsalt.
CRE pole kaugeltki läbi. Tegelikult on see veerev katastroof, sest tõeline ilutulestik tuleb selle aasta lõpus, kui intressimäärad jäävad kõrgeks.
Hiljutises märkuses tsiteerisime Mortgage Bankers Associationi andmeid, mis näitavad, et 929 miljardit dollarit – 20% 4.7 triljoni dollari suurusest kogusummast – laenuandjate ja investorite valduses olevates kommertshüpoteekides tuleb maksta selle aasta lõpus. Võrreldes 2023. aastaga on see näitaja kasvanud 28% ning seda on suurendanud eelmiste aastate muudatused ja pikendused. Sellegipoolest peavad laenuvõtjad nüüd kuuli hammustama ja maksma või maksma.
Pidage meeles, et suurenevad CRE makseviivitused võivad põhjustada sadu väikeste piirkondlike pankade makseviivitusi. Hoiatasime selle eest märtsikuises märkuses pealkirjaga “1 triljon dollarit 2024. aastal võivad CRE tähtajad viia sadade pangatõrgeteni”.
